Le marché hôtelier européen a connu un cycle inédit ces cinq dernières années, notamment en raison de la crise du Covid. La France n’a pas échappé à ce mouvement. Après l’effondrement de 2020 et les fluctuations de 2021, le secteur hôtelier s’est remarquablement redressé. De 2022 à 2025, la fréquentation a retrouvé progressivement son niveau pré-Covid. En France, le RevPar (Revenue Per Available Room, revenu par chambre disponible) a progressé de + 85 % en 2022 pour atteindre 69,20 euros selon BNP Paribas Real Estate (étude Le marché hôtelier en France, 4e trimestre 2022), grâce à la combinaison d’une hausse des prix moyens et d’un redressement rapide des taux d’occupation.

Dans l’Hexagone, les chiffres du secteur hôtelier pour 2024 sont encourageants, avec un taux d’occupation national autour de 65 %. Le marché de l’investissement n’est pas en reste, avec un volume investi en hôtellerie de 2,7 milliards d’euros, soit une hausse de 25 % par rapport à 2023 selon BNP Paribas Real Estate (étude Le marché hôtelier en France, 4e trimestre 2024).

Autre élément positif, les investisseurs institutionnels confirment leur intérêt pour cette classe d’actifs clé dans la diversification des portefeuilles immobiliers.

Alors que le marché évolue dans un contexte marqué par une forte inflation, la hausse des taux et des incertitudes macroéconomiques, l’hôtellerie fait preuve d’une résilience remarquable. Malgré ces contraintes, le secteur continue de générer des performances solides, supérieures à celles de nombreux autres actifs immobiliers, confirmant ainsi son attractivité et sa stabilité. L’hôtel est redevenu un produit d’exploitation à part entière, générateur de cash-flow, et non plus seulement un actif patrimonial.

Mais, derrière ces moyennes, se cachent des contrastes de performances entre segments. On observe notamment un changement structurel : la demande se recompose autour d’usages plus rationnels. Le voyageur post-Covid privilégie la proximité, la flexibilité et le bon rapport qualité-prix, là où l’attachement à une marque était prépondérant dans le choix du client avant cela. Les entreprises, elles aussi, ont rationalisé leurs budgets de déplacements. Tout d’abord, elles réduisent les voyages et remplacent les réunions physiques par des visioconférences dès que cela est possible.

On observe aussi la réduction de la part du haut-de-gamme dans les politiques de déplacements. Résultat : les hôtels économiques et milieu de gamme captent une clientèle élargie, à la fois professionnelle et familiale, qui recherche la simplicité fonctionnelle.

L’hôtellerie économique et super-économique, secteur délaissé mais essentiel

Les hôtels économiques, sont souvent délaissés par les investisseurs et groupes hôteliers au profit d’établissements plus hauts de gamme pour des raisons de rationalisation et d’optimisation. Ils incarnent pourtant un maillon vital du tissu touristique et économique français. Entre 2019 et 2024, le parc hôtelier a perdu plus de 1 100 établissements, passant de 17 722 à 16 610. Cette contraction s’est concentrée sur les hôtels une et deux-étoiles. L’offre économique et super-économique (une et deux-étoiles) a ainsi diminué de près de 10 % selon KPMG (étude L’industrie hôtelière française en 2024). Ce recul n’est pas dû à un manque de demande, mais à de multiples raisons, notamment à la pénurie de repreneurs capables de comprendre leur logique territoriale et leur modèle d’exploitation.

Ces hôtels, souvent implantés en zones périurbaines ou dans des villes moyennes, irriguent le tissu économique local et jouent un rôle social souvent sous-estimé, particulièrement dans le marché de l’emploi et les services locaux. Ils contribuent également à maintenir des prix accessibles pour une large part de la population. Cette offre renforce ainsi l’équité dans l’accès à l’hébergement pour les ouvriers, salariés et autres personnes en déplacement. Le bon déroulement d’initiatives sociales, invisibles mais essentielles au fonctionnement de la société, repose aussi sur les hôtels économiques. Le maintien de nuitées à des tarifs accessibles fait ainsi partie des convictions au cœur d’un tel investissement.

La disparition de ces établissements économiques et super-économiques fragilise ainsi la mobilité des travailleurs, réduit la capacité d’accueil accessible des territoires et pèse sur la vitalité du tissu économique de proximité. La reprise de ce type d’établissements s’inscrit donc à contre-courant de la tendance actuelle de montée en gamme, mais s’affirme pourtant comme une stratégie rentable et résiliente.

Ce segment ne souffre donc pas la comparaison avec les autres segments plus haut de gamme. En revanche, on peut y voir une certaine complémentarité en termes de risque de clientèle, de besoin d’investissement et d’occupation.

Taux d’occupation : la stabilité de l’hôtellerie économique

Comme déjà évoqué, la reprise post-Covid a bénéficié à toutes les catégories d’hôtels, mais les trajectoires divergent. Le haut-de-gamme et le luxe ont capté les hausses de tarifs grâce au retour des clientèles internationales. Leur RevPar a dépassé 170 euros en 2022, ce qui représente un niveau inédit dans ce segment selon BNP Paribas Real Estate (étude Le marché hôtelier en France, 4e trimestre 2022).

Mais derrière ces performances brillantes, les taux d’occupation restent plus volatils, dépendants des flux long-courriers et des clientèles premium, sensibles aux aléas géopolitiques ou aux variations de pouvoir d’achat. On observe donc de meilleures marges, mais plus erratiques.

L’hôtellerie économique a, quant à elle, confirmé la robustesse de son modèle. Avec des taux d’occupation oscillant autour de 64 % en 2022-2023 selon BNP Paribas Real Estate (étude Le marché hôtelier en France, 4e trimestre 2022), le segment bénéficie d’une base de clientèle domestique, diversifiée et contrainte. La grande majorité des occupants sont des ouvriers et autres professionnels en déplacement, à budget limité. Les associations constituent également une part significative de la clientèle. A titre d’exemple, lors de l’invasion russe en Ukraine, certains établissements entiers ont pu accueillir les personnes déplacées.

A condition que l’offre soit bien adaptée aux besoins spécifiques de ce type de clients, les taux d’occupation restent stables toute l’année, et absorbent mieux les crises. Situés en zone péri-urbaine ou à proximité des hubs de transports, ils captent des flux structurels qui amortissent les variations macroéconomiques. Cette diversité constitue une véritable ligne de défense contre la conjoncture. « La hausse des prix profite avant tout au haut de gamme, mais l’hôtellerie économique et super-économique bénéficie d’une base de demande plus stable », indique Christophe Delacour, directeur général chez Balestra. Ce socle défensif explique pourquoi ce segment conserve une occupation régulière, même dans les phases de ralentissement.

Rentabilité : volatilité ou régularité ?

Sur le plan financier, la comparaison est tout aussi éclairante. Le haut-de-gamme performe plus lors des phases d’expansion : RevPar croissant, ADR (Average Daily Rate, taux journalier moyen) en hausse à deux chiffres. Mais il reste structurellement plus exposé aux chocs : une baisse de fréquentation ou une réduction de l’ADR impacte immédiatement le GOP (Gross Operating Profit, le bénéfice d’exploitation brut par chambre disponible par jour).

Dans l’hôtellerie économique, bien que le revenu par chambre disponible progresse moins vite en valeur absolue, le modèle repose sur une efficacité opérationnelle qui protège la rentabilité. Des coûts d’investissement et de rénovation moindres, des surfaces plus compactes, un personnel réduit, des charges d’exploitation allégées permettent de limiter les coûts fixes.

La régularité et la stabilité de performance sont des marqueurs essentiels qui sont généralement recherchés par
les investisseurs institutionnels. Dans cette période chahutée qu’est l’année 2025, ils privilégient les actifs à flux prévisibles plutôt qu’à potentiel spéculatif. Le risque opérationnel plus faible compense le moindre potentiel de performance. « Le point mort opérationnel est plus bas dans l’hôtellerie économique, ce qui protège les marges en cas de ralentissement », note Yahia Ben Othman, directeur général du groupe Honpô.

Dans un environnement où les coûts de financement s’alourdissent, cette discipline budgétaire devient un avantage compétitif majeur, notamment lors du dépôt de demandes de crédit auprès de banques.

Résilience face aux crises : l’hôtellerie économique comme amortisseur de cycle

La crise sanitaire a démontré de manière éclatante que l’hôtellerie économique joue un rôle d’amortisseur. Alors que le haut-de-gamme dépendait du retour des touristes internationaux et des clientèles d’affairespremium, l’hôtellerie économique et super-économique a plus rapidement retrouvé son public grâce à une demande domestique captive et résiliente. « Les données récentes montrent que la demande se déplace vers des offres plus rationnelles, où la fonctionnalité et le prix l’emportent sur l’image », affirme Eric de Kervénoaël, directeur général de Balestra.

Cette résilience repose sur trois piliers :

- une clientèle contrainte par des déplacements professionnels indispensables, des séjours familiaux à budget serré ou une activité associative (fournissant des logements d’urgence à des populations sensibles) ;

- des coûts maîtrisés avec des rénovations et mises aux normes proportionnellement moins lourdes que pour d’autres actifs, ce qui facilite les arbitrages en période d’incertitude ;

- et une diversification naturelle grâce à la répartition entre clientèle affaires, sociale, loisirs et transit, ce qui réduit la dépendance à une seule source de demande.

« L’hôtellerie économique se révèle moins sensible aux chocs exogènes, car sa clientèle est composée de segments contraints et récurrents », commente Kenan Saltan, directeur financier du groupe Honpô. Cette résilience opérationnelle se retrouve dans des épisodes récents : lors des mouvements sociaux ou des tensions, les établissements économiques ont montré une plus grande capacité d’absorption des coûts et une moindre volatilité du GOPPAR que certains segments haut de gamme.

Quelles implications pour les investisseurs ?

Pour les investisseurs, la lecture est claire : l’hôtellerie économique, offre un profil de cash-flow plus prévisible, moins exposé aux retournements et à la volatilité des ADR. Malgré cela, la stratégie mainstreamdes grands groupes internationaux et grands investisseurs hôteliers se concentre sur la montée en gamme (upscale), les services, le Lifestyle et les travaux. Les actifs ne pouvant profiter de cette stratégie sont délaissés. On constate cette tendance au niveau mondial. C’est ainsi que les hôtels économiques présentent des points d’entrée plus accessibles, puisqu’ils sont globalement délaissés, tant en prix par clé qu’en prix par mètre carré. Ils se prêtent particulièrement aux stratégies value-add, combinant rénovation, montée en gamme légère et optimisation opérationnelle. « Le retour massif des voyageurs a replacé l’hôtellerie au cœur des allocations : les volumes investis témoignent d’un appétit retrouvé », ajoute Eric de Kervénoaël, directeur général de Balestra.

Dans ce contexte, l’hôtellerie économique apparaît comme une composante incontournable d’un portefeuille diversifié.

Et demain ? La digitalisation et la transition environnementale, nouveaux leviers de différenciation

L’hôtellerie entre désormais dans une nouvelle phase : celle de la transformation structurelle autour du numérique et du durable. Les prochaines années seront marquées par une double exigence : l’accélération de la digitalisation des parcours clients et la montée en puissance des contraintes environnementales (taxonomies vertes, réglementation européenne, sobriété énergétique).

Sur ces deux fronts, l’hôtellerie économique dispose d’un avantage compétitif évident. La digitalisation y est plus fluide à mettre en œuvre, car les concepts sont standardisés et les process simplifiés. Le check-in sans contact, la gestion automatisée des flux ou encore les outils de pilotage énergétique intelligents s’intègrent naturellement dans des structures légères.

Dans le haut-de-gamme, la digitalisation est un levier d’expérience. Les investissements portent sur la personnalisation des séjours, les parcours clients intégrés et la montée en gamme des services : conciergerie numérique, intelligence artificielle au service du « sur-mesure ». Ces innovations visent à renforcer le caractère expérientiel du séjour, en cohérence avec les attentes d’une clientèle internationale exigeante. L’hôtellerie économique, elle, peut avancer rapidement, sans dégrader l’expérience. Sur le plan environnemental, la sobriété intrinsèque du modèle économique constitue déjà une force : surfaces plus compactes, équipements standardisés, besoins énergétiques plus faibles. La mise aux normes environnementales – rénovation énergétique, intégration de matériaux durables ou installation d’équipements basse consommation – se révèle plus abordable et plus rapide à déployer dans ce type d’actifs.

Les réglementations européennes imposeront bientôt une transparence accrue sur les performances ESG. Dans ce contexte, les établissements économiques et super-économiques seront parmi les premiers à cocher les cases de la durabilité. « Les hôtels économiques sont par nature des actifs sobres. Ils deviendront demain les locomotives de la transition environnementale du secteur », affirme Mickaël Blondel, directeur du développement de Balestra.

Ces tendances redéfinissent les critères de valorisation à moyen terme : les investisseurs rechercheront des actifs frugaux, digitalisés, modulables et à faible empreinte carbone. L’hôtellerie économique, plus agile, moins capitalistique et plus facilement alignée sur ces standards, sortira renforcée de cette mutation.

La diversification est la clé

Le contraste entre l’hôtellerie économique et le haut-de-gamme illustre deux logiques complémentaires : d’un côté, des performances significatives mais volatiles ; de l’autre, une régularité défensive et une résilience éprouvée.

En période de croissance, le haut-de-gamme maximise la valeur. En phase d’incertitude, l’hôtellerie économique amortit le cycle et sécurise les cash-flows. Pour les investisseurs comme pour les exploitants, c’est dans cette complémentarité que réside l’équilibre stratégique de demain.

L’ajout des dimensions écologique et numérique ne fera que renforcer cet équilibre. Les hôtels économiques et super-économiques seront les premiers à conjuguer efficacité énergétique, innovation digitale et performance opérationnelle, répondant ainsi à la double exigence des voyageurs et des investisseurs : consommer moins, mieux, et plus intelligemment.