Le projet Bobillot, présenté au SIMI, illustre cette tendance : transformer un immeuble tertiaire des années 1960 du 13ᵉ arrondissement en une auberge urbaine de 91 chambres d’ici 2028. Cette opération pose une question structurante pour le secteur : la réutilisation des bureaux obsolètes constitue-t-elle désormais la clé pour ouvrir de nouveaux établissements dans les villes denses ?
Un actif discret au cœur du 13ᵉ arrondissement, devenu opportunité hôtelière
Situé rue Bobillot, l’immeuble industriel des années 1960 présente une surface d’environ 3 500 m² (R+5 et deux niveaux de sous-sol) et a cessé d’être un produit tertiaire pertinent dans un quartier où la demande de bureaux s’est affaiblie. À l’inverse, l’hôtellerie y est un type d'actifs pertinent.
Pour Covivio, cette bascule sectorielle crée un alignement stratégique. « De par nos connaissances bureau et hôtel, nous arrivons à tirer la quintessence de nos actifs », explique Sébastien de Courtivron. Il ajoute : « Nous avons des actifs immobiliers très bien placés. À Paris, les nouveaux développements sont complexes à mettre en place. Il y a des besoins de développement dans la destination. »
Dans un contexte francilien marqué par l’insuffisance de nouvelles capacités hôtelières et la recherche d’expériences nouvelles, la reconversion de bâtiments existants devient un levier de création de valeur.
« Cela nous permet de ne pas artificialiser les sols. Nous pouvons aller créer une expérience nouvelle pour ces quartiers », souligne encore Sébastien de Courtivron.
Une transformation lourde mais mesurée : moderniser sans dénaturer
La présentation du projet décrit un objectif clair : conserver la structure tout en l’adaptant aux usages hôteliers. Les démolitions seront limitées aux mises aux normes et à la création d’un patio végétalisé, tandis que les façades seront modernisées en concertation avec l’ABF et la DHAAP.
Pour répondre à la grande profondeur du bâtiment (plus de 22 mètres), Covivio agrandit les baies vitrées afin d’améliorer l’apport lumineux, tout en créant un jardin en pleine terre et une façade végétalisée, transformant la perception urbaine du site.
Les flux seront optimisés grâce à deux accès différenciés, tandis que le central téléphonique d’Orange, toujours en activité, sera maintenu. Cette activité amène de la contrainte dans l'établissement avec une forte emprise au rez-de-chaussée et au 1er étage. Ainsi le décaissement réalisé pour apporter de la lumière du jour au niveau -1 permet de créer un espace d'accueil convivial et multifonctions.
Faire du bâti une ressource : un produit hôtelier conçu à partir de l’existant
Les qualités structurelles (hauteur sous plafond, terrasses accessibles au R+5, espaces extérieurs) ont orienté Covivio vers un concept d’auberge urbaine. L’appel d’offres lancé en 2024 a suscité 17 réponses, signe d’un fort intérêt des opérateurs.
« L’objectif était d’aller chercher l’opérateur qui s’intégrerait le mieux à l’actif et dans la dynamique du quartier », précise Sébastien Villedieu.
Le concept retenu prévoit 91 chambres (environ 450 lits) aux typologies variées, des dortoirs de 8 lits à des chambres doubles avec terrasse privative. Les espaces F&B (café, bar, petit-déjeuner, salle polyvalente) seront situés en sous-sol.
Cette ingénierie spatiale a également permis d’installer l’accueil en infrastructure, libérant le rez-de-chaussée, très contraint.
Transformer les contraintes en opportunités fonctionnelles
Les poteaux rapprochés (tous les deux mètres) ont naturellement conduit à des dortoirs longitudinaux et à des chambres optimisées. Les terrasses en toiture sont devenues un avantage compétitif, offrant une vue sur les toits de Paris.
L’ensemble du projet concilie contraintes techniques, réglementation ERP, maintien d’activités existantes et création d’un nouveau produit hôtelier.
« Sur cet actif, il fallait transformer l’image du bâtiment tout en la conservant, améliorer les flux, augmenter les apports lumineux, permettre l’accueil du public et adapter chaque espace à la réglementation », résume Sébastien Villedieu.
Un calendrier long mais un cap clair
Initiée en 2021, la réflexion a abouti en 2024 au choix d’une transformation vers un actif hôtelier, suivi du lancement de l’appel d’offres. L’ouverture est prévue pour fin 2028.
Ce projet s’inscrit dans une série comprenant trois transformations bureaux–hôtels à Paris quartier Raspail dans le 14ème et quartier Voltaire dans le 11ème et une à Bologne. « On se posera de plus en plus la question », rappelle Sébastien de Courtivron, estimant que l’avenir de nombreux actifs tertiaires se jouera dans leur reconversion.
Un modèle opérationnel maîtrisé
La transformation nécessite des investissements FF&E et Capex importants, mais le mode d’exploitation retenu reste cohérent avec la stratégie du groupe : un contrat de gestion. Le futur établissement sera opéré sous enseigne Generator.
« Nous gérons déjà plus de 40 % de nos actifs en murs et fonds, donc cela ne change rien pour nous », affirme Sébastien de Courtivron.
Cette étude de cas illustre les ressources nécessaires et problématiques inhérentes à la transformation d'actifs. Il aura fallu 7 années de reflexion et travaux pour repositionner cet actif. Un temps que seuls les investisseurs long terme peuvent se permettre.
