CBRE, l’un des principaux conseillers mondiaux en immobilier, lance son premier European Hotels Destination Index, un outil d’analyse inédit qui classe 66 marchés hôteliers européens en combinant données structurelles, fondamentaux macroéconomiques et facteurs qualitatifs. Le rapport établit pour la première fois une grille comparative homogène – basée sur 11 indicateurs, dont les arrivées touristiques, la liquidité du marché, la taille des portefeuilles hôteliers, les coûts de main-d’œuvre ou encore la croissance attendue de la demande – visant à guider les stratégies d’investissement à long terme.
Londres apparaît comme le marché le plus investissable d’Europe, enregistrant un score global environ 25% supérieur à toute autre destination. Cette avance est confirmée par les données du rapport: la capitale britannique affiche les niveaux les plus élevés en matière de taille de marché, de liquidité et de flux touristiques, renforçant son rôle de passerelle mondiale. Les graphiques du rapport montrent que Londres surclasse l’ensemble des autres villes à la fois en capacité hôtelière et en performance structurelle.
Paris consolide sa deuxième place grâce à une combinaison rare: un volume de visiteurs très élevé, une densité muséale et patrimoniale unique en Europe, ainsi qu’un RevPAR parmi les plus élevés du continent. Selon le communiqué, la capitale française bénéficie de «la forte performance de revenus par chambre disponible (RevPAR)» et d’un pouvoir tarifaire remarquablement stable malgré un marché du travail coûteux. Le rapport confirme cette dynamique: Paris figure dans le top 3 en termes de demande totale (nuitées), de taille de marché et de liquidité, même si ses coûts salariaux sont parmi les plus élevés d’Europe.
L’un des enseignements les plus marquants de l’indice est la montée en puissance de l’Europe du Sud, qui occupe près de la moitié des 30 premières places. L’Espagne, le Portugal et l’Italie concentrent une part croissante des flux touristiques internationaux. Les données de CBRE montrent que Madrid, Barcelone, Lisbonne et Majorque enregistrent des volumes de visiteurs 20 à 30% supérieurs à la moyenne européenne, tandis que Rome, Milan, Venise et Florence affichent des performances hors norme malgré une liquidité moyenne. Dans le rapport, Majorque surprend en dépassant même Paris en taille de marché, soutenue par un tourisme saisonnier extrêmement dense et des pipelines hôteliers modérés qui préservent son pouvoir de tarification.
Certaines destinations de «style de vie» – Florence, Venise, Athènes – continuent d’obtenir des scores élevés malgré une taille plus modeste. Elles cumulent une densité de visiteurs exceptionnelle, un RevPAR premium et des contraintes fortes en matière d’offre nouvelle, créant des conditions particulièrement favorables pour les investisseurs orientés vers des produits boutique ou luxe. Le rapport montre d’ailleurs que Florence et Venise figurent au sommet des destinations par niveau de RevPAR et occupent une place centrale dans les classements qualitatifs liés au patrimoine, à l’attrait culturel et à la valeur esthétique des séjours.
L’une des contributions majeures de cet indice réside dans la mise en évidence du lien entre vitalité touristique et attractivité pour les capitaux. Selon CBRE, «les arrivées entrantes et le total des nuitées représentent près de 70 à 80% de la performance de l’indice». Le rapport illustre cette corrélation: les destinations affichant la plus forte progression attendue de la demande – notamment Venise, Rome et Majorque – sont aussi celles qui enregistrent les meilleures tendances de croissance à l’horizon 2030.
Outre les données quantitatives, CBRE intègre des facteurs qualitatifs qui renforcent la capacité d’un marché à attirer des investissements hôteliers: patrimoine culturel, infrastructures de transport, attractivité naturelle, scène gastronomique ou encore visibilité internationale via les réseaux sociaux. Dans cette dimension, les grandes capitales culturelles – Londres, Paris, Barcelone – conservent une avance certaine, mais les marchés balnéaires et les destinations bien-être de la Méditerranée gagnent du terrain grâce à la montée du tourisme expérientiel.
Athènes, Budapest et Tenerife pour les audacieux
Kenneth Hatton, head of hotels Europe chez CBRE, résume l’ambition de l’outil: «Cet indice devrait constituer une excellente nouvelle référence pour les investisseurs à la recherche d'une analyse des marchés fondée sur des données et adaptée à leur thèse d’investissement. Sa force réside non seulement dans ses bases de données historiques approfondies, mais aussi dans les projections prospectives des principaux économistes du secteur. À l’avenir, je pense que les mises à jour annuelles devraient constituer une référence essentielle pour l'évolution des plans d'investissement.»
L’indice met également en lumière le potentiel de marchés moins matures mais prometteurs. Athènes, Budapest et Tenerife appartiennent à une nouvelle génération de destinations offrant une forte croissance attendue, des coûts salariaux modérés et des pipelines limités, ce qui en fait des terrains privilégiés pour les stratégies opportunistes ou de repositionnement. D’autres marchés, comme Dublin, Berlin ou Milan, figurent dans la catégorie des «high potential markets» en raison de leur dynamique de nuitées, de leur profondeur économique et d’une liquidité appelée à s’intensifier.
Dans un contexte où l’offre hôtelière européenne reste très disciplinée – plus de 90% des marchés présentent des pipelines équilibrés – les perspectives restent globalement positives: la demande touristique continue de croître, le retour du voyage d’affaires se confirme et les coûts de financement se stabilisent progressivement. Pour les investisseurs, l’indice offre ainsi une boussole stratégique à un moment où les écarts de performance entre destinations se creusent.
Avec cet outil analytique, CBRE signe un tournant dans la lecture des marchés hôteliers européens, proposant une méthode standardisée pour comparer des destinations dont les profils économiques, touristiques et structurels étaient jusqu’ici difficilement superposables. En combinant données historiques, projections économiques et considérations qualitatives, l’indice entend devenir une référence annuelle pour orienter les stratégies de déploiement de capital sur un secteur en pleine recomposition.
